L'offre d'achat au prix et condition du mandat vaut-elle vente ?

Point juridique à propos de la vente

Le principe est posé par l'article 1582 du Code Civil « la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer ». Néanmoins, l'article 1589-1 du même Code Civil précise que la promesse de vente vaut vente « lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Si une agence immobilière gère la transaction, le vendeur n'a pas d'obligation à accepter une offre d'achat. Sans accord du vendeur, il n'y a aucun engagement de sa part. Le mandat de vente est improprement appelé, car il s'analyse comme un simple mandat d'entremise (Cour de Cassation, 10.05.1995). Il ne permet pas à un acquéreur présenté par un agent immobilier de se prévaloir de la réalisation de la vente et d'imposer la signature de l'acte constatant celle-ci. Le vendeur est libre de choisir son acheteur ou de ne plus vendre. Auquel cas il pourrait risquer de devoir des dommages-intérêts à l'intermédiaire. Lorsqu'une offre au prix et condition du mandat a été obtenu, l'agent immobilier peut continuer à effectuer des visites et recueillir d'autres offres tant que le vendeur ne s'est pas engagé à vendre. Les juges considèrent que le mandant peut choisir l'offre qui lui convient le mieux.

Patrick vous explique si l'offre d'achat au prix et condition du mandat vaut vente

L'offre d'achat au prix

Faire une offre d'achat au prix de vente affiché ne vous garantit pas l'achat de l'appartement convoité. Pas plus que de présenter une offre en premier. L’agent immobilier, bien que vous ayez fait une offre au prix de présentation, sans négocier le prix, pourra continuer à faire visiter le bien immobilier. Il pourra recevoir d’autres offres et les présenter au vendeur. 

De son côté, le vendeur pourra choisir l’offre qui lui convient le mieux en fonction de critères qui lui sont personnels. 

Les agents immobiliers ou leurs agences ont parfois des règles de fonctionnement qui leur sont propres : faire passer la première offre qui a été formulée, récolter plusieurs offres et les présenter aux vendeurs, etc… mais ce ne sont que des principes qui n'ont rien à voir avec la législation. Néanmoins, mieux vaut connaître les habitudes des agents. N’hésitez pas à interroger les agents immobiliers sur leur mode de fonctionnement. 

Il existe de nombreux malentendus à propos de l'offre d'achat. Ils sont malheureusement trop peu souvent levés par les professionnels. 

CONSEIL : lorsque vous visitez un appartement qui vous plaît, demandez à l'agence comment elle gère les offres d'achat. Et agissez en connaissance de cause.

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Protection des vendeurs

Cette particularité du mandat de vente qui est en fait un simple mandat d'entremise est intéressant à comprendre pour les propriétaires. Il représente une protection juridique forte pour eux. Le fait de donner son appartement à vendre à une agence leur permettra de choisir l'acheteur qui leur convient. Ils pourront étudier les différentes offres et choisir le financement ou le profil le plus intéressant.

C’est une protection dont ne bénéficient pas les vendeurs qui vendent leur appartement en direct, sans l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Soignez la rédaction de votre offre d'achat immobilier

Les acquéreurs, connaissant cette situation particulière du mandat, prendront soin de rédiger au mieux leur proposition. Il est probable qu'ils soient en concurrence avec d'autres acheteurs. Il convient de se démarquer, de rassurer les propriétaires, mais aussi l'agent immobilier. Ce dernier est l'intermédiaire entre les deux partis. Si l'acheteur sait le convaincre, il marque un point primordial. Sa proposition sera défendue avec plus d'appui et de force. Indiquez le plus d'éléments qui prouveront le sérieux de votre proposition. Profession, salaire, type de contrat. Une lettre de confort ou votre plan de financement provenant de votre courtier ou de votre banquier seront les bienvenus . Ils montrent que vous avez bien préparé votre recherche. Que vous connaissez votre capacité financière. C’est l’aspect le plus important qui pourra faire pencher la balance en votre faveur. 

À propos du plan de financement, vous avez tout intérêt à demander celui-ci dès le début de votre recherche. Vous l’aurez à portée de main dès que vous souhaitez faire une offre d’achat.

N'hésitez pas à donner vos impressions sur la maison. Les vendeurs y sont sensibles. Très souvent, ils espèrent que les nouveaux occupants apprécieront autant qu'eux leur logement. Fournissez les coordonnées de votre notaire si vous les connaissez. Et n'oubliez pas de donner une durée de validation à votre proposition (en général une semaine).

Vous pouvez également donner les coordonnées de votre notaire. Cela renforcera le sérieux de votre offre.

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Evaluez le rapport de force

Tant qu'un propriétaire n'a pas accepté une offre, il est en position de force. Comprendre et accepter cette situation vous permettra d'arriver à votre but. Par contre, lorsque l'offre est acceptée, les rôles s'inversent. L'acheteur reprend le dessus. Pour cette raison, nous conseillons aux acquéreurs d'attendre l'accord écrit avant de lancer des investigations poussées sur la copropriété et leur futur home.

Soyez au top au moment de rédiger la proposition d'achat

Lorsqu'un appartement est vendu par l'entremise d'une agence, le propriétaire est en position de force. Il va pouvoir choisir l'acquéreur qui lui semble le plus fiable et le plus solide. Pour cette raison, nous invitons les acheteurs à se montrer enthousiaste, à préparer en amont leur plan de financement avec un banquier ou un courtier en prêt immobilier. Nous ne le dirons jamais assez, soignez la rédaction de votre proposition. Soyez rassurant aussi bien avec l'agent qu'avec le vendeur. Ne commencez pas votre investigation sur l'appartement et la copropriété qu'après avoir obtenu l'accord des propriétaires. N'oubliez pas que vous aurez 10 jours de réflexion après avoir signé la promesse ou le compromis. Vous avez donc le temps de vous renseigner.