Acheter un appartement à Paris et éviter les pièges

‍

Ne pas regarder uniquement le prix au mètre carré

Le prix au mètre carré est utile pour se repérer. Mais il ne suffit pas pour savoir si un appartement est au bon prix. Deux appartements situés dans la même rue et présentant la même surface peuvent avoir des valeurs très différentes. L’étage, l’ascenseur, la lumière, la vue, le plan, l’état de l’appartement, la qualité de l’immeuble ou encore la présence d’un extérieur peuvent faire une grande différence.

Il faut donc comparer des appartements comparables, et pas simplement le prix affiché avec la moyenne d’un quartier.Un appartement légèrement plus cher au mètre carré peut d’ailleurs constituer un meilleur achat s’il réunit des qualités recherchées et difficiles à retrouver.

Un repère pour se situer

À Paris, le prix moyen d’un quartier n’est qu’un point de départ. À titre de repère, on peut souvent observer les écarts suivants :

‍

Distinguer ce qui peut être corrigé de ce qui ne le peut pas

C’est probablement l’un des réflexes les plus utiles lors d’une visite. Une décoration datée peut donner une mauvaise impression. À l’inverse, un appartement joliment rénové peut faire oublier un défaut important. Une cuisine se change ; un vis-à-vis, non.

Avant de renoncer à un appartement à cause de ses défauts, demandez-vous lesquels peuvent réellement être corrigés. Et avant de l’acheter, identifiez ceux avec lesquels vous devrez vivre.

‍

Pendant la visite, regarder aussi ce que les photos ne montrent pas

Les annonces sont faites pour donner envie de visiter. C’est normal. Une visite doit donc permettre de vérifier ce que les photographies et le descriptif ne peuvent pas réellement montrer.

La checklist pendant la visite

Il peut également être utile de revenir dans la rue à une autre heure.

Une rue très calme à 11 heures du matin ne l’est pas nécessairement le soir. À l’inverse, une rue animée en journée peut devenir très tranquille après la fermeture des commerces.

‍

Ne jamais oublier que l’on achète aussi une copropriété

Un appartement peut être en parfait état alors que l’immeuble connaît des difficultés importantes. Il faut regarder les travaux réalisés récemment, ceux qui sont envisagés, le niveau des charges, l’entretien général de l’immeuble, mais aussi la situation financière de la copropriété.

La lecture des procès-verbaux des dernières assemblées générales est particulièrement instructive. Elle permet souvent de comprendre ce qui se passe réellement dans l’immeuble : travaux régulièrement repoussés, conflits, infiltrations, difficultés de paiement, problèmes de toiture, de façade ou d’ascenseur… Certaines informations n’apparaissent qu’au fur et à mesure de la transmission des documents. Il faut donc rester vigilant jusqu’à la signature.

Un appartement qui nous plaisait… mais une copropriété qui nous inquiétait

Une expérience de chasse immobilière : nous avons récemment accompagné un client pour l’achat d’un bel appartement situé au 4e étage, dans le 9e arrondissement, à proximité du 10e. Alors que nous avions déjà négocié le prix, l’analyse des documents nous a permis de découvrir que la copropriété connaissait d’importantes difficultés financières.

Le vendeur et l’agent immobilier considéraient que la situation allait se résoudre. C’était possible. Mais les difficultés pouvaient aussi perdurer plusieurs années, avec des conséquences difficiles à anticiper. Nous avons estimé que le risque était trop important et conseillé à notre client de ne pas poursuivre.

On n’achète jamais seulement un appartement. On achète aussi une quote-part d’un immeuble et de sa situation financière.

{{cta-vert}}

‍

Calculer le coût de l’achat, pas seulement le prix de l’appartement

Un autre piège fréquent consiste à raisonner uniquement à partir du prix affiché. Le véritable budget comprend plusieurs éléments : prix d’achat + frais d’acquisition + travaux dans l’appartement + éventuels travaux de copropriété.

Lorsque l’appartement nécessite une rénovation importante, il est préférable d’établir une estimation réaliste avant de s’engager. Et il faut conserver une marge. Les travaux coûtent régulièrement plus cher que prévu, notamment lorsque l’on découvre certains problèmes après le début du chantier.

Aux Batignolles, un très bel appartement… devenu trop cher

Nous avons accompagné un client à la recherche d’un deux-pièces dans le 17e arrondissement avec un budget confortable. Nous visitons un appartement qui réunit beaucoup de qualités : étage élevé, vue dégagée, très agréable, avec une rénovation importante à prévoir. Notre client souhaite avancer. Nous reprenons alors l’ensemble du budget : prix d’achat, frais d’acquisition et estimation réaliste des travaux.

L’écart avec son budget n’est pas considérable, mais il est suffisant pour rendre le financement beaucoup plus tendu. Après échange avec le courtier, le risque de ne pas obtenir le crédit nous paraît trop important. Nous lui avons finalement conseillé de ne pas se positionner sur cet appartement.

‍

Avant de faire une offre, refaire un dernier contrôle

Une offre d’achat ne devrait pas être la conséquence de l’enthousiasme de la visite. Avant de se décider, il est utile de reprendre les différents éléments de manière beaucoup plus froide.

Checklist avant de faire une offre

☐ Le prix de vente a été comparé avec celui de biens réellement comparables
☐ Les principaux défauts de l’appartement ont été identifiés
☐ Les défauts impossibles ou difficiles à corriger sont acceptables
☐ L’état général de l’immeuble a été vérifié
☐ Les documents de copropriété disponibles ont été examinés
☐ Les travaux dans l’appartement ont été estimés
☐ Les travaux éventuels de copropriété ont été pris en compte
☐ L’environnement et les éventuelles nuisances ont été vérifiés
☐ Le budget global de l’opération est compatible avec le financement

Il restera toujours une part d’incertitude dans un achat immobilier. L’objectif n’est pas de chercher un appartement sans aucun défaut mais de savoir précisément ce que l’on achète.

‍

Acheter en connaissance de cause

Un bon achat immobilier n’est pas nécessairement un appartement parfait. C’est un appartement dont on connaît les qualités, les défauts, le coût réel et les risques éventuels, et qui reste cohérent avec son projet.

Lors de nos recherches chez Parlez-moi de Paris, une partie importante de notre travail consiste évidemment à trouver des appartements. Mais elle consiste aussi, parfois, à conseiller à nos clients de ne pas acheter. Renoncer à un appartement qui présente un risque mal maîtrisé peut être tout aussi important que trouver le bon.

‍