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20 févr. 2018

Acheter un appartement à Paris et éviter les pièges

Sélection des meilleures pratiques pour acheter appartement à Paris en toute sérénité

Vous souhaitez acquérir un appartement à Paris : nous vous donnons les clés pour réussir votre achat, éviter les pièges et trouver le bien idéal. Que ce soit comme résidence principale, pied-à-terre ou pour de l’investissement, l’achat d’un appartement à Paris demande du temps et des connaissances dont nous allons vous révéler les secrets.

Comprendre le marché immobilier parisien

Je vous livre une grille de lecture pour comprendre ce qu’est et comment fonctionne un marché immobilier :

  • Pourquoi est-il plus ou moins stable : un marché immobilier est avant tout un marché local. Si l’endroit où il se situe est économiquement actif et stable, il le sera également.
  • Les lieux économiquement actifs où il y a peu de constructions neuves ont une tendance à la stabilité, car les nombreuses demandes de logements ne peuvent être satisfaites.
  • Mais alors pourquoi les crises immobilières surviennent-elles dans des lieux économiquement développés ?
    Plusieurs raisons : une crise économique, politique, un évènement majeur qui va affaiblir la confiance ou encore une inadéquation entre le pouvoir d’achat et les prix de l’immobilier.

Alors, la question se pose : l’immobilier est-il un bon investissement ?

Une ville importante, économiquement active, touristique, dans laquelle les logements neufs sont peu nombreux, présente de bons fondamentaux. Paris peut facilement s’y reconnaitre.

Le graphique ci-dessous, représentant l’évolution du prix du m² en euros à Paris depuis 1991, est révélateur (source : chambre des notaires de Paris). On y observe des hausses, mais aussi des crises (notamment celle de 1991). Ce qu’il faut en retenir, et c’est une des clés de l’investissement immobilier à l’attention des particuliers, à moyen et surtout à long terme (10 ans) l’immobilier est un investissement solide.

Évolution du prix du m² en euros à ParisLe marché immobilier parisien est un des plus attractifs et des plus stables d’Europe.

Préparer en amont son financement

C’est le nerf de la guerre. Commencez par évaluer le budget de votre acquisition. Votre recherche sera d’autant plus efficace, cela vous évitera de perdre votre temps et de passer à côté d’un appartement qui vous plaît. En effet, certaines acquisitions demandent de se positionner très rapidement.

Comment préparer son budget d’acquisition ?

Bien évaluer son enveloppe budgétaire

De nombreux baromètres existent qui vous indiquent les prix moyens d’acquisition. Le plus fiable est celui fourni par les notaires parisiens. Il faudra néanmoins interpréter ces chiffres et les ajuster à votre projet. Tout d’abord, ces prix sont présentés hors frais d’agence. Il conviendra d’ajouter, en moyenne, 4% à ces prix. Un autre aspect très important, ces prix sont des prix de vente moyens. Suivant les qualités ou les défauts d’un appartement, ces prix peuvent varier de plus ou moins 20%.

Quelles sont les caractéristiques susceptibles d’augmenter les prix de vente par rapport aux prix moyens de vente : étage élevé, ascenseur, clarté, calme, hauteur sous plafond, vue dégagée, qualité de la décoration, état de l’appartement, qualité de l’environnement (les parisiens sont très friands des rues commerçantes, les prix y sont plus élevés).

Si vous visez l’achat d’un appartement neuf, sachez que leurs prix sont environ 20% plus chers que les prix des appartements anciens.

Pensez aux frais d’acquisition (appelés à tort « frais de notaire »)

Si vous achetez un bien immobilier ancien, ils s’élèvent à environ 7% du prix d’acquisition et à environ 2,5 % pour les programmes neufs.

Votre budget une fois évalué, il faut prévoir son plan de financement. Encore une fois, n’attendez pas de trouver l’appartement de vos rêves pour l’envisager.

La meilleure façon de préparer son financement

Dans un premier temps, parlez-en à votre banquier. Il vous conseillera sur la validité de votre budget au regard de vos revenus et de votre endettement. Une astuce : indiquez-lui que vous le mettez en concurrence avec un courtier en prêt immobilier. Cela l’obligera à vous proposer son meilleur taux de crédit.

Lorsque vous aurez terminé l’entretien avec votre banquier, contactez un courtier en prêt immobilier. Ils ont généralement la capacité de proposer les taux les plus bas du marché.

NE PAS OUBLIER : pensez à demander le coût de l’assurance (elle est obligatoire) ainsi que le montant des frais de dossier pour le montage du crédit.

Comment déchiffrer les annonces immobilières et contacter les agences

Il est temps d’aller à la pêche à la perle rare. Pour avoir accès à l’ensemble des appartements mis en vente, il vous faudra consulter les annonces immobilières et contacter les agences de vente.

Lire une annonce : les pièges à éviter

Elles sont consultables sur les sites internet dont les plus connus et les plus fréquentés sont SeLoger, LeBonCoin, Explorimmo, BienIci, LogicImmo. Vous pourrez y paramétrer des alertes afin d’être informé automatiquement des biens mis en vente qui correspondent à vos critères de recherche. Vous pouvez également consulter les annonces présentées sur les supports papier tels que le Figaro, les journaux gratuits…

Afin de ne pas perdre de temps, voici quelques astuces pour les déchiffrer :

  • les annonces d’appartements qui ne font pas référence à l’ascenseur indiquent généralement l’absence d’ascenseur,
  • lorsque l’étage n’est pas indiqué, il s’agit très vraisemblablement d’un rez-de-chaussée ou d’un premier étage,
  • pour évaluer la hauteur sous plafond, prenez comme référence la hauteur des chaises, tables, lampes… elles vous permettront de vous donner une idée assez juste,
  • des rideaux fermés sont souvent le signe d’un vis-à-vis très proche que l’annonceur souhaite cacher,
  • regarder bien ce que vous pouvez observer des fenêtres sur les photos cela peut être très révélateur,
  • une photo lumineuse n’indique pas un appartement lumineux, mais plutôt un bon photographe. L’inverse est également vrai.
  • lorsque vous appelez une agence, posez leur des questions, insistez sur les points qui sont importants pour vous. Indiquez à l’agence que vous avez peu de temps. Que vous ne souhaitez pas visiter des appartements qui ne correspondent pas précisément à vos souhaits.

Le contact avec les agences immobilières

Prenez un moment pour appeler les agences situées dans le quartier où vous souhaitez acheter. Il est important de les contacter régulièrement. Demandez-leur de vous inscrire sur leurs fichiers et de vous envoyer les nouveaux appartements qu’ils mettent en vente ainsi que ceux présentés en avant-première à leurs clients.

Il existe des agences spécialisées dans certains types de biens : luxe, atypique, terrasse, loft, rez-de-chaussée… Si votre recherche touche un secteur particulier des biens d’habitation, ces agences spécialisées auront la capacité de vous présenter des appartements proches de ce que vous recherchez.

Les bonnes attitudes à avoir pendant la visite d’un appartement

Le quartier

Prenez le temps de vous y promener, de vérifier la proximité des transports en commun, des commerces, la carte scolaire, les lieux proches susceptibles de générer des nuisances sonores (bar, boites de nuit…). Ne vous contentez pas des renseignements donnés par l’agent. Vérifiez par vous-même que vous vous plaisez dans ce quartier.

L’immeuble

La copropriété appartient aux habitants d’un immeuble, ils en sont responsables et en charge de l’entretenir. Il est important que vous soyez attentif de la bonne tenue de celui-ci. Observez les façades sur rue et sur cour. Bon à savoir : les ravalements sont obligatoires tous les 10 ans à Paris. Faites appel à votre bon sens : l’immeuble, les cages d’escalier, l’entrée… doivent vous paraître propres et bien entretenus. Si des travaux sont en cours, ce n’est pas un problème ; l’entretien régulier est en général un bon signe. Il vous faudra, pour connaître mieux la copropriété, consulter les documents relatifs à celle-ci. Nous traiterons ce point important le mois prochain dans un article de notre blog.

bel immeuble à Paris

Pensez également à visiter les caves. Les sous-sols des immeubles sont révélateurs de leur bonne tenue. Vérifiez qu’elles ne sont pas trop humides, que les porteurs métalliques (régulièrement apparents sur les plafonds) ne sont pas érodés par la rouille.

L’appartement

Prenez le temps de vérifier que vous vous sentez bien dans l’appartement. Notez point par point les éléments importants de votre cahier des charges.

La clarté

Afin de vous assurer que l’appartement est suffisamment clair, demandez à voir les pièces toutes lumières éteintes. Astuce : il existe une application, nommée Solen,  très pratique qui vous permet de savoir quand le soleil entrera dans l’appartement, à toutes époques de l’année.

Le calme

Testez le calme, fenêtres fermées et ouvertes, dans chacune des pièces. Si votre agent immobilier est très bavard (cela peut arriver), demandez-lui de se taire afin de pouvoir apprécier la qualité de l’environnement sonore. Pratique : Bruitparif met à votre disposition une carte interactive des nuisances sonores en l’Ile-de-France.

Le plan de l’appartement

Les appartements sont parfois conçus par des architectes talentueux. Les circulations entre les pièces sont fluides, simples et évidentes. C’est un point qui est important pour la qualité de vie de votre logement mais également qui donnera une plus-value lorsque vous revendrez l’appartement.

Les aspects à éviter
  • les chambres en enfilades : lorsqu’il faut obligatoirement passer par une chambre pour accéder à une deuxième chambre
  • les cuisines situées dans l’entrée
  • la salle de bain qu’il faut obligatoirement traverser pour entrer dans une chambre
  • les espaces perdus trop grand par rapport à la surface totale,
  • un déséquilibre important des surfaces entre les différentes pièces,
  • la salle de bain éloignée des chambres.
La hauteur sous plafond 

Dans les immeubles construits à partir de 1950, les hauteurs sous plafond se situent généralement entre 2,5 et 2,7 mètres. Pour les immeubles plus anciens elles sont souvent supérieures à 2,7 mètres. Nous vous déconseillons d’acquérir un bien dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,5 mètres, il pourrait se révéler difficile à revendre.

bel intérieur avec bonne hauteur de plafond

Le saviez-vous? plus un appartement est lumineux, moins le manque de hauteur sous plafond se fait ressentir. Pour vous donner un exemple, un appartement de 2,5 m de hauteur sous plafond au dernier étage lumineux sera aussi agréable à vivre qu’un appartement de 3,2 m situé au premier étage.

Les travaux

Nous allons vous donner le moyen d’évaluer de façon simple le montant que pourrait représenter les travaux d’un appartement à la vente. Cela peut être décisif si vous avez besoin de prendre une décision rapide avant de faire une offre d’achat. Vous pouvez classer les appartements en deux catégories :

Appartement à rénover : ces appartements n’ont pas eu de travaux depuis très longtemps. Les peintures sont décrépies, les sols abîmés, la salle de bain et la cuisine sont d’un autre âge, les fenêtres doivent être changées. La  plomberie et l'électricité sont vétustes. Le coût des travaux pourrait se situer entre 700 et 1.100 €/m². Si vous souhaitez en plus changer le plan de l’appartement, ouvrir ou déplacer des murs, changer la structure des sols, vous pouvez évaluer le coût des travaux entre 1.100 et 1.500 €/m².


Appartement à rafraîchir : les peintures sont défraîchies, les sols semblent en bon état (peut être un ponçage sera nécessaire pour un parquet), la salle de bain n’est pas récente mais reste correcte. Ces appartements ont été rénovés il y a une dizaine d'année. Vous allez changer un carrelage, revoir la peinture, changer une moquette. Le coût pourrait se situer entre 100 et 300 €/m².

Attention : ces chiffres sont indicatifs. Si vous souhaitez utiliser des matériaux rares ou particulièrement chers, votre budget travaux pourrait être beaucoup plus élevé.

L’offre d’achat

Vous avez eu un “coup de cœur” pour un appartement et vous souhaitez faire une offre d’achat : la rédaction de ce document est très importante. Elle peut vous permettre de convaincre un vendeur ou au contraire, si elle n’est pas soigneusement rédigée, de le faire douter.

Il est important de rassurer le vendeur, mais aussi l’agent immobilier. N’oubliez pas que ce dernier va présenter votre offre et la défendre auprès du propriétaire.

La hantise de l’agent immobilier : un crédit immobilier qui n’est pas obtenu, car cela l’obligera à recommencer la commercialisation, dans le meilleur des cas. Un refus de crédit peut parfois pousser un vendeur à retirer le mandat de vente à l’agent.

Nous vous conseillons donc:

  • de mettre en avant le fait que votre plan de financement a été pensé et validé en amont par votre banquier ou votre courtier
  • d’indiquer votre apport personnel, particulièrement s’il est important
  • de mentionner vos métiers et salaires. Cela permettra à l’agent et au vendeur de vérifier la cohérence de vos mensualités de remboursement du crédit.

Votre offre doit indiquer le jour de la visite, une description sommaire de l’appartement, le montant de votre offre d’achat et la durée de validité de celle-ci. En général, indiquez une semaine. Cependant, si vous souhaitez obtenir une réponse rapide, ne vous privez pas de réduire la durée de validité de l’offre.

Un gage de sérieux réside dans le fait d’indiquer les coordonnées de votre notaire.

Le plus de nos experts : les vendeurs sont, la plupart du temps, fortement liés affectivement à la maison ou à l’appartement qu’ils commercialisent. Alors, n’hésitez pas à indiquer dans l’offre d’achat ce qui vous a particulièrement plu et ce qui vous motive à souhaiter acquérir ce bien. Les vendeurs y sont généralement très sensibles.

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