Est-ce une bonne idée de surenchérir sur un bien immobilier ?

Un marché où la concurrence pousse à surenchérir

Dans les quartiers prisés de la capitale ou dans des villes comme Bordeaux, Lyon ou Annecy, il n’est pas rare qu’un bien suscite de nombreuses visites dès sa mise en ligne. Lorsqu’il réunit de nombreux critères : bonne adresse, pas de travaux, étage élevé, charme de l’ancien ou belle vue… il peut rapidement faire l’objet de plusieurs offres d’achat au prix, parfois dès les premières 48 heures.

Dans ce contexte, certains acquéreurs n’hésitent pas à proposer un prix supérieur à celui affiché pour devancer leurs concurrents. C’est ce qu’on appelle surenchérir. Mais contrairement à une idée reçue, cela ne garantit ni la priorité, ni même le succès de la transaction.

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Surenchère : que dit la loi ?

Première clarification essentielle : en matière de vente immobilière entre particuliers, si une agence immobilière gère la transaction, il n’existe aucune obligation légale pour un vendeur d’accepter la première offre, ni la plus élevée. Tant que la promesse ou le compromis de vente n’est pas signé, il peut choisir librement l’acquéreur avec lequel il souhaite conclure la vente. 

En revanche, une fois qu’il a accepté une offre écrite, il est juridiquement engagé vis-à-vis de l’acheteur. Il ne peut plus accepter une autre proposition, même supérieure. En pratique, certains vendeurs attendent volontairement plusieurs offres avant d’en choisir une.

Ainsi, surenchérir n’est pertinent que si aucune offre n’a encore été acceptée et si le vendeur laisse volontairement jouer la concurrence.

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Les motivations de ceux qui surenchérissent

Proposer plus que le prix demandé peut être une stratégie réfléchie, notamment dans deux cas de figure :‍

• ‍Gros coup de cœur ou bien rare : un acheteur peut vouloir sécuriser rapidement la vente. Le cas le plus fréquent se présente lorsque plusieurs offres d’achat au prix ont été proposées. Cela devient un moyen efficace de se démarquer.‍
• Investissement locatif avec forte rentabilité malgré un prix un peu au-dessus du marché.
  
  

Certains acheteurs très solvables (acquéreurs étrangers, professionnels, ou acheteurs sans prêt) savent que rapidité d’exécution et offre au prix peuvent faire pencher la balance. 

Dans ce cas, surenchérir s’inscrit dans une stratégie pour se positionner en face d’autres offres tout aussi solides.

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Les risques à ne pas négliger

Surpayer un bien comporte néanmoins plusieurs risques concrets :

1. Dévalorisation potentielle à la revente

Acheter trop cher peut rendre difficile une revente sans perte, surtout si le marché se stabilise ou baisse. C’est un vrai sujet dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de correction du marché.

2. Effet de panique ou d’orgueil mal placé

Dans une ambiance de concurrence, il est tentant de vouloir « gagner » à tout prix. Mais l’immobilier n’est pas une compétition : le seul bon prix, c’est celui que vous êtes prêt à payer sans regret dans 5 ou 10 ans. Il est essentiel de rester lucide et rationnel.

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Nos conseils si vous envisagez de surenchérir

Si vous êtes confronté à une situation tendue et que vous envisagez de proposer plus que le prix affiché, voici quelques repères :

• Renseignez-vous précisément sur le prix par mètre carré dans le quartier, pour éviter une surévaluation trop importante. Les services d’un chasseur immobilier comme Parlez-moi de Paris sont précieux pour cette analyse fine.‍
• Analysez objectivement les qualités du bien : orientation, travaux à prévoir, copropriété, étage, nuisances éventuelles… Est-ce qu’il coche réellement tous vos critères de long terme ? Quelle est la rareté du bien ? Devrez-vous relancer une longue recherche pour trouver un bien immobilier similaire ?‍
• Calculez jusqu’où vous êtes prêt à aller, en gardant une marge pour les frais de notaire, les travaux, ou un éventuel aléa bancaire.‍
• Ne vous appuyez pas sur l’hypothèse d’un gain rapide à la revente. Acheter un peu trop cher n’est acceptable que si vous envisagez de conserver le bien durablement.
• Enfin, faites preuve de transparence avec le vendeur et l’agent : une offre bien argumentée, claire, sans condition suspensive, peut avoir plus de poids qu’une simple surenchère floue.

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En tant que chasseur immobilier, notre avis

Chez Parlez-moi de Paris, nous sommes confrontés chaque semaine à des ventes tendues. Notre rôle est justement de vous éviter les surenchères inutiles, en vous faisant accéder à des biens avant leur diffusion publique, ou en valorisant votre dossier pour que vous soyez choisi, même sans proposer plus.

La surenchère peut parfois être un levier, mais elle ne doit jamais être le fruit de l’improvisation ou de la panique. Il est bien plus efficace de se préparer en amont, d’être réactif, bien conseillé et stratégique. C’est notre métier de vous y aider.

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