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31 juil. 2017

Procès-verbaux d’assemblée générale : savoir les lire

Lors de l’achat d’un appartement ou plus généralement d’un bien immobilier à usage d’habitation en copropriété, il est important de vous renseigner sur celle-ci.

En effet, la copropriété est responsable de la gestion et du bon entretien de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement qui vous intéresse.

 

Procès-verbal d’assemblée générale de copropriété


Les PV d’AG rendent compte des réunions de la copropriété et des décisions qui ont été prises ou non pour le bon entretien de l’immeuble. Ils sont à ce sujet de précieux témoins et livrent des informations importantes sur la vie de l’immeuble.

Il existe des assemblées ordinaires dont la tenue a lieu tous les ans et des assemblées extraordinaires qui, à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, peuvent avoir lieux à tout moment. Ces dernières sont convoquées pour la gestion de points qui ne peuvent attendre la réunion de la prochaine AG ordinaire.

Demandez avant la signature de l’avant-contrat de vente les PV d’AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années.

 

Procès-verbaux d’assemblée générale : les lire et les comprendre


Les PV d’AG possèdent généralement un sommaire qui reprend les sujets mis à l’ordre du jour.

Le premier point qui doit éveiller votre attention : l’approbation des comptes de l’année passée (appelée exercice). Puis viennent l’approbation du budget prévisionnel des années à venir. Les copropriétaires approuvent-ils la façon dont le syndic a géré l’argent de la copropriété ? Comment  envisage-t-il la gestion des années à venir ?

Il est important pour un futur acheteur de vérifier qu’il n’y a pas trop de divergences au sein de la copropriété.
Sans entente, il pourrait être difficile de voter des travaux et de préserver correctement l’immeuble. Il est primordial de comprendre qu’un immeuble nécessite un entretien régulier. Lorsque les travaux nécessaires ne sont pas engagés, l’immeuble se dégrade et la facture dans l’avenir se révélera beaucoup plus lourde.

 

Les travaux de la copropriété


Ils apparaissent dans la deuxième partie des PV d’AG. Sont-ils votés régulièrement, rejetés, ajournés ? Tel qu’indiqué précédemment, une copropriété saine entretient son immeuble et vote régulièrement des travaux. S’ils sont trop souvent refusés, c’est un signe qui doit éveiller votre attention.

 

Les travaux d’entretien onéreux


Refaire la toiture d’un immeuble peut s’avérer très coûteux. Vérifiez qu’il n’a pas été mentionné de problèmes de toiture dans les PV. Si c’est le cas, renseignez-vous auprès du syndic. La durée de vie d’une toiture est estimée entre 50 et 100 ans.

Le ravalement représente des coûts de réalisation bien moindres qu’une toiture, cependant des dépenses malgré tout élevées. A Paris le ravalement des façades est obligatoire tous les 10 ans.

Surveillez s’il a été mentionné des travaux touchant à la structure de l’immeuble. Ceux-ci sont problématiques à plusieurs titres : ils peuvent être chers, mais aussi entraîner une difficulté à revendre un bien. Si des problèmes structurels sont mentionnés, interrogez le syndic, n’hésitez pas à consulter votre notaire et si vous connaissez un architecte, demandez-lui conseil.

 

Les copropriétaires défaillants


Il arrive qu’un copropriétaire ne paye plus ses charges. Cela peut aller jusqu’à la vente forcée de l’appartement du copropriétaire défaillant.
C’est une situation qu’il faut regarder de près. Cela ne prête pas trop à conséquence tant que la capacité de la copropriété à entretenir l’immeuble n’est pas mise en danger.

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