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5 mai 2020

Réussir votre recherche : les 3 points clés dévoilés par un chasseur immobilier à Paris

Je vais vous dévoiler les trois étapes primordiales pour que votre recherche de la perle rare parisienne soit un succès.

D'un point de vue de la qualité du bien, de l'investissement financier, mais aussi du temps que vous allez y consacrer. Pour résumer, l'idée est de trouver le meilleur le plus rapidement possible. Parfait, mais attention à ne pas confondre vitesse et précipitation. La préparation de la recherche est la base du succès. Ne vous jetez pas tête baissée dans la quête de l'appartement idéal sans vous y être préparé. Nous évoquerons les pièges à éviter. Les bonnes attitudes à adopter. L'évaluation d'un bien. Des aspects techniques importants. Les étapes de la chasse sans souci.

1) La base : budget et financement

Je compare cette étape à la mise en place des fondations d'une maison. Prenez du temps pour que ce point soit parfaitement étudié. Faites-vous accompagner par votre banquier ou faites appel aux services d'un courtier en prêts immobiliers. En un mot comme en cent, ce moment est incontournable et vous devez le réussir. Pas de panique, en tant que chasseur immobilier à Paris, expert des acheteurs, je vous donne la recette immanquable.

Deux étapes seront à réaliser : évaluer le coût du bien rêvé et valider son plan de financement.

Estimer le prix du logement idéal :

Que vous souhaitiez acheter un appartement, une maison, un loft, l'épineuse question se pose de combien il coûtera. Vous n'êtes pas un professionnel, ce n'est pas votre métier. A priori, vous n'avez pas les outils pour y parvenir. Je vous les donne. Suivez le guide !

a) Préparez le cahier des charges :

Indiquez les caractéristiques du logement que vous cherchez. Evitez d'y inscrire les besoins qui ne sont pas essentiels. Concentrez-vous sur les aspects non négociables. Ville, quartier, arrondissement, adresse, type d'immeuble, étage, ascenseur, extérieur, clarté, calme, etc. Tous ces critères ne doivent pas obligatoirement y figurer. Ne gardez que ce qui est très important à vos yeux.

b) évaluation du budget :

L'idée n'est pas de trouver, à l'euro près, le coût de votre prochain appartement. Il est de définir une enveloppe qui vous permettra de pouvoir réussir la recherche. Je vous propose la carte des prix des notaires comme base de travail. Vous y trouverez les références de prix de vente moyen par quartier à Paris. Une fois trouvé celle qui vous correspond, adaptez-la à votre situation.

  • Commencez par ajouter 3% à ce montant. En effet, le site présente des valeurs nets vendeur (hors frais d'agence). Leurs commissions sont en général comprises entre 2 et 5%. Il faut donc les intégrer.
  • Ajustez le résultat au cahier des charges : à Paris, la valeur moyenne peut varier de + ou - 30% en fonction de la qualité ou des défauts d'un appartement. Par exemple, vous recherchez un dernier étage, ascenseur, vue dégagée, ensoleillé, calme et sans travaux, ajoutez +30%. Pour un 2e ou 3e étage avec rafraichissement, clarté moyenne et un peu bruyant, la valeur est bonne. Un RDC sombre et bruyant à rénover, retirez 30%. C'est à vous de placer le curseur.
  • Ajouter une marge de +10% à la surface. Si le bien idéal est un 50 m2, faite votre estimation sur 55 m2.
  • Si vous souhaitez un balcon ou une terrasse, sachez qu'ils sont valorisés entre 30 et 50% de leur surface.
  • CONSEIL : soyez réalistes et méfiez-vous de la tendance naturelle à sous-évaluer. Elle est commune à tous les acheteurs. Minimiser votre budget vous entraînera à réduire très fortement vos chances de réussite. Le sur-évaluer, par contre, augmentera le succès du projet.

Validation du financement :

Ne commencez pas la recherche avant d'avoir validé celui-ci avec le banque ou le courtier, spécialiste en prêt immobilier. C'est une étape indispensable qui doit se faire en amont. Ils valideront que vous êtes en capacité de consacrer le budget établi. Vous définirez avec lui le montant du crédit auquel vous allez recourir et la durée de celui-ci.

ASTUCE : demandez à votre courtier ou au banquier de vous rédiger une lettre de confort. Celle-ci atteste qu'il a étudié votre demande et qu'elle est réaliste. Vous la joindrez à l'offre d'achat. Elle rassurera le propriétaire vendeur.

2) La recherche décryptée par un chasseur immobilier à Paris :

Je vous fais découvrir les astuces pour ne pas perdre du temps et éviter les pièges.

Régularité :

Mieux vaut investir 30 minutes par jour que quatre heures uniquement le week-end. La constance est une clé importante de la réussite. Elle vous permettra de dénicher le home idéal.

Annonces et alertes, mais pas seulement :

Consultez les sites d'annonces spécialisées. Créez des alertes. Cependant, ce n'est pas suffisant. Il faut appeler les agences immobilières du quartier choisi. Demandez leur de vous inscrire sur leurs listes et de vous contacter quand un appartement correspond à vos critères. Un appel constructif vous prendra au moins 15 minutes. Ici encore, la régularité est importante. Donnez-vous une cible super abordable : un, voir, deux appels par jour.

Focalisez :

Concentrez-vous sur vos critères non négociables. Surtout, fixez-vous le but de ne pas faire de visites inutiles. Vous risquez de vous épuiser. Ne consultez que les annonces de biens qui correspondent précisément. Pour ne pas perdre de temps, apprenez à déchiffrer les présentations. Voici quelques conseils qui vous seront utiles :

Lecture des annonces :

Deux grands principes simples : 1) Est mis en avant ce qui est vendeur. 2) Est caché tous ce qui ne l'est pas. Par exemple, une annonce qui n'indique pas l'étage : neuf chances sur dix que ce soit un rez-de-chaussée ou un 1er. Les éléments très attractifs comme la vue dégagée, une terrasse, bel ensoleillement, sont toujours mentionnés. S'ils n'y sont pas, inutile d'appeler pour vérifier.

Les visites :

Soyez direct avec l'agent ou avec le chasseur immobilier parisien. Donnez votre avis, dites simplement ce qui vous plait et ce que vous n'aimez pas. Grâce à cela, les professionnels pourront mieux comprendre la demande. Plus vous donnerez vos impressions, plus il sera facile de cibler parfaitement vos exigences.

Lorsqu'un bien vous plaira, vous allez le savoir très rapidement. C'est le fameux "coup de coeur". Soyez confient. Ne tardez pas à envoyer une offre. Vous aurez plusieurs jours pour étudier les documents de copropriété et les diagnostics.

TIMING : il se passe en moyenne 15 jours à un mois entre la proposition d'achat et la signature de la promesse de vente. Vous aurez donc tout le temps pour étudier les documents de copropriété.

3) L'offre d'achat :

Comment définir le montant ? Interrogez l'agent sur une possible négociation. Fiez-vous à votre intuition. Vous pouvez utiliser la méthode d'évaluation du prix pour vous donner une idée.

Essayer d'estimer si plusieurs acquéreurs vont se positionner ou si vous êtes le seul. A ce moment crucial, vous faire conseiller par un chasseur immobilier parisien peut avoir son utilité. Il vous offrira sa connaissance pour négocier le meilleur prix. Des économies assurées. Il connait les pratiques du marché et vous en fait profiter.

Demandez les trois derniers PV d'assemblées générales, le dernier appel de charges et les diagnostics. Ces documents peuvent être difficiles à analyser pour un acheteur. Le notaire ou un flat hunter ont la capacité de les étudier pour vous.

Si votre offre est acceptée, demandez une confirmation écrite. Cependant, le vendeur n'a pas l'obligation de vous la fournir.

Dans la proposition, veillez à indiquer le financement. Accompagnez la de la lettre de confort de la banque ou du courtier en crédit immobilier. Une date de durée de validité est également bienvenue. Une semaine est une bonne suggestion.

Les plus :

Vous avez le choix de rédiger une offre formelle ou de la détailler. Ce sont des options à prendre en fonction de la manière dont vous souhaitez rassurer l'agent et le vendeur.

  • Profession et rémunération : CDI, société connue, salaire stable, important au regard du financement. Autant d'aspects que vous pouvez indiquer, car ils sont une garantie de la solidité de la proposition. Cela impose la confiance.
  • Impressions sur la maison : les vendeurs sont attachés à leur bien. Faire partager votre intérêt marquera un point pour les propriétaires. Le souhait de transmettre à des personnes qui aimeront le lieu où ils ont vécu peut être très fort.
  • Le notaire : si vous savez qui prendra en charge le dossier d'achat, indiquer le nom et les coordonnées de votre notaire. Cela marque clairement le souhait d'acquérir.

Conclusion

En tant que chasseur immobilier à Paris, je conseille et j'aide des acheteurs de biens immo depuis plus de dix ans. Je connais leurs habitudes, leurs qualités, mais aussi les attitudes contre-productives. Les trois aspects, financement, recherche, offre, sont essentiels. Ils demandent à être réalisés au mieux. Ils vous garantiront de ne pas transformer la quête de votre futur bien en parcours du combattant. Si vous désirez en savoir plus sur la chasse d'appart, demandez l'avis d'un chasseur immobilier à Paris. Il vous aidera à préparer, mais aussi à finaliser votre acquisition.

A vous de jouer. Bonne investigation. La perle rare vous attend.

Parlez-moi de Paris : les avantages d'un chasseur immobilier

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