Comment rédiger une offre d’achat immobilier

Comprendre le rôle de l'offre d'achat immobilière

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat est un document qui formalise votre intention d’acquérir un bien immobilier à un prix donné. Elle marque le premier engagement dans le processus d’achat. Une fois acceptée par le vendeur, cette offre scelle une étape importante, même si elle n’est pas juridiquement contraignante comme le compromis de vente. L’offre sert à formaliser l’intérêt pour le bien et à initier la négociation.

IMPORTANT : une fois le compromis de vente signé, l’acheteur particulier qui acquiert un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours, qui lui permet de se retirer de la transaction sans pénalité. Ce droit n’a pas besoin d’être mentionné dans l’offre d’achat elle-même. Il s’applique automatiquement au moment de la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Le principal objectif de l’offre d’achat est d’ouvrir les négociations tout en sécurisant la transaction, sans surcharger le document d’éléments juridiques qui seront discutés plus tard.

Du côté du vendeur, si celui-ci accepte une offre d’achat par écrit, il est engagé à vendre et ne possède pas de droit de rétractation.

Une offre d’achat bien rédigée doit inclure au minimum les éléments suivants : 

• l’identité des acheteurs, 
• la date de visite,
• la description du bien, 
• le prix proposé,
• Financement de l’opération
• les conditions suspensives (s’il y en a),
• la durée de validité de l’offre

Les informations indispensables dans une offre d’achat

‍

Les éléments juridiques à ne pas négliger

Lorsque vous rédigez une offre d’achat immobilier, certains éléments juridiques sont essentiels pour que votre proposition soit considérée sérieuse et valide. Tout d’abord, il est impératif de décliner vos identités en tant qu'acquéreurs. 

Ensuite, la date de la visite et la description du bien immobilier doivent être mentionnées. La description doit inclure l’adresse exacte, l’étage, la surface, le nombre de pièces et toute autre information spécifique au bien, comme la présence d’une cave ou d’un parking. 

En plus de ces informations, il est possible de rappeler que l’offre est soumise à la condition suspensive d’obtention du financement, garantissant que l’acheteur ne soit pas tenu d’acquérir le bien si son prêt immobilier est refusé. Cependant, cette mention n’est pas obligatoire dans l’offre d’achat, car elle sera obligatoirement mentionnée dans l’avant contrat de vente.

Il est possible de mentionner que vous renoncez à la condition suspensive de prêt. 

ATTENTION toutefois à ne pas vous engager à renoncer à la condition suspensive de prêt si vous n’avez pas la capacité d’acheter le bien immobilier sans recourir à crédit. Vous prendriez des risques financiers importants et inconsidérés.

La mention du prix proposé est au centre de votre offre d’achat. C’est sur ce montant que l’acheteur et le vendeur s’engagent à discuter et potentiellement à conclure. 

Il est aussi conseillé d’inclure une date de validité de l’offre, pour éviter qu’elle reste indéfiniment en suspens. Cela permettra à l’acheteur de se retirer au-delà d’un certain délai si le vendeur ne répond pas. 

Détails financiers à inclure dans l'offre d’achat immobilière

En plus du prix d’achat proposé, une offre d’achat doit également clarifier les modalités de financement envisagées par l’acheteur. En effet, le vendeur voudra s’assurer que l’acquéreur a les moyens financiers d’acheter le bien. Si l’achat est financé en partie par un prêt bancaire, il est judicieux de le préciser dans l’offre, ainsi que le montant de l’apport personnel prévu.

Il est très bien vu d’accompagner votre offre d’achat d’un plan de financement. Celui-ci doit être demandé à votre banquier ou à votre courtier.

Mentionner ces éléments financiers rassure le vendeur sur la capacité de l’acheteur à finaliser la transaction et évite des malentendus sur la faisabilité du projet.

La durée de validité de l’offre d’achat

C’est le délai, au-delà duquel l’offre devient caduque. Généralement, cette période est de 5 à 10 jours, selon la rapidité de réponse attendue du vendeur. Cela permet à l’acheteur de ne pas rester bloqué indéfiniment sur une proposition, tout en mettant une légère pression sur le vendeur pour qu’il prenne une décision rapidement.

{{cta-vert="/../style-guide"}}

Une fois acceptée par le vendeur, l’acheteur est tenu d’entrer dans les démarches conduisant à l’avant-contrat. Néanmoins, l’existence du droit de rétractation offert à l’acheteur, dont nous avons parlé plus haut dans l’article, offre une porte de sortie à ce dernier.

Fixer le juste prix dans l'offre d’achat immobilière

Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est l’un des éléments les plus délicats dans la rédaction d’une offre d’achat. Pour proposer un prix juste, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs : la localisation du bien, son état général, la surface, mais aussi les tendances du marché local. Dans des villes comme Paris, les prix varient considérablement d’un quartier à l’autre, voire d’une rue à l’autre, en fonction de la proximité des commerces, des transports et des écoles.

Une évaluation trop basse risque de vexer le vendeur, tandis qu’une offre trop élevée pourrait vous faire surpayer un bien. Il est donc recommandé de se baser sur des références de prix de vente, c'est-à-dire des biens similaires vendus récemment dans le même secteur. Des outils en ligne comme les bases de données immobilières ou des plateformes spécialisées peuvent aider à se faire une idée des prix pratiqués. Cependant, seule la base BIEN des notaires peut vous fournir des données suffisamment détaillées pour réaliser une estimation fine.

Faire appel à un chasseur immobilier peut être une bonne option pour affiner cette estimation. Ces professionnels disposent d’informations sur les transactions récentes et peuvent mieux évaluer les spécificités d’un bien et analyser les références de prix de vente afin de vous donner une estimation fiable.

Stratégies de négociation sur le prix

Une fois que vous avez déterminé une estimation réaliste du bien, il est temps de réfléchir à votre stratégie de négociation immobilière. Dans un marché où la demande est forte, comme à Paris, il peut être difficile de négocier à la baisse. Cependant, plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur pour ajuster le prix à la baisse.

Par exemple, si le bien présente des défauts (travaux à prévoir, diagnostics énergétiques peu favorables), vous pouvez justifier une offre en-deçà du prix demandé. Dans ce cas, il est important de mentionner les éléments qui vous poussent à demander une baisse de prix. 

De même, si le bien est sur le marché immobilier depuis plusieurs mois, il est possible que le vendeur soit plus enclin à accepter une offre inférieure.

Les erreurs courantes à éviter lors de la fixation du prix

Fixer un prix d’offre d’achat est une étape délicate qui nécessite de la précision et de la stratégie. Voici quelques erreurs fréquentes à éviter :

• Proposer un prix trop bas : sous-estimer la valeur du bien peut donner l’impression que vous ne prenez pas l’offre au sérieux. Le vendeur pourrait rejeter votre proposition immédiatement, voire cesser toute négociation.
• Proposer un prix trop haut : faites une offre toujours en dessous du prix que vous souhaitez obtenir (en restant raisonnable).
• Ne pas comprendre lorsqu’un appartement se vendra sans négociation : parfois des appartements se vendent sans négociation. Ne pas voir ce point vous met en risque de rater une belle opportunité.
• Se fier uniquement aux prix affichés en ligne : les prix que vous voyez sur les annonces ne reflètent pas les montants réels des transactions. Ce sont des prix de départ. De Nombreux biens se vendent en réalité en dessous des prix de présentation.
• Oublier de calculer les frais annexes : lorsque vous faites une offre, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de notaire (7 à 8 %) et les coûts des éventuels travaux. Ces coûts supplémentaires peuvent affecter le montant de votre achat et doivent être intégrés dans votre budget global.

Structurer votre offre d’achat

Modèle de lettre d’offre d’achat

Voici un modèle type pour structurer votre lettre d’offre d’achat : 

Objet : Offre d'achat immobilier
Identité des acheteurs

Pour faire suite à la visite le (date de la visite) de l’appartement (description de l’appartement), nous proposons d’acquérir l’appartement au prix de (en chiffres et en lettres).

(Vous pouvez, si cela vous semble rassurant pour le vendeur, indiquer vos situations professionnelles)

Le financement de cette acquisition se fera par un apport personnel de (montant de l’apport personnel). Nous financerons le reste de l’acquisition avec un crédit immobilier. 

Cette offre est valable jusqu’au (date de validité de l’offre : entre 5 et 10 jours).

Bien cordialement

Cette structure simple et claire permet au vendeur de voir rapidement les informations clés de l’offre. Cela facilite la prise de décision et montre votre sérieux dans l’engagement.

Les éléments qui peuvent être ajoutés à une offre d’achat immobilière

Inclure votre situation professionnelle et les raisons pour lesquelles l’appartement vous a séduit peut renforcer la crédibilité de votre offre et créer un lien de confiance avec le vendeur. Mentionner brièvement votre profession et votre stabilité financière – sans entrer dans trop de détails personnels – peut rassurer le vendeur quant à votre capacité à mener la transaction à terme et à assumer le remboursement de votre futur crédit immobilier. 

{{cta-bordeaux="/../style-guide"}}

De plus, partager ce qui vous a particulièrement plu dans le bien, que ce soit sa proximité avec votre travail, son aménagement qui convient parfaitement à votre famille ou son cachet, peut faire la différence. Cela humanise votre offre et montre que vous êtes investi dans le projet. Cela peut jouer en votre faveur si le vendeur est attaché au bien ou s’il hésite entre plusieurs offres. En indiquant aussi vos projets pour le logement – comme y établir votre foyer ou investir dans sa rénovation – vous personnalisez votre offre, la rendant plus attractive et authentique aux yeux du vendeur.

Les conditions suspensives dans une offre d’achat

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Une condition suspensive est une clause qui précise qu’une ou plusieurs obligations doivent être remplies pour que la vente puisse être conclue. Si les conditions ne sont pas remplies, l’acheteur peut se retirer sans frais ni pénalité. C’est une protection pour l’acheteur, car elle permet de sécuriser l’acquisition sous certaines conditions.

Les conditions suspensives sont courantes et variées, mais elles doivent être formulées clairement et précisément pour éviter tout malentendu. Elles peuvent concerner divers aspects, notamment le financement, la revente d’un appartement, ou encore l’obtention de certaines autorisations.

Les conditions financières : prêt et apport personnel

La condition suspensive la plus répandue concerne l’obtention d’un prêt immobilier. Si vous avez recours à un prêt pour financer l’achat, il faut le mentionner dans votre offre d’achat. Cependant, la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier étant obligatoirement mentionnée dans la promesse ou le compromis de vente d’une acquisition d’habitation par un particulier, il n’est pas nécessaire de la mentionner dans l’offre d’achat. Le notaire se chargera de la rédaction de celle-ci dans l’avant contrat de vente.

Dans l'offre d’achat il est bienvenue d’indiquer le montant minimum de votre apport personnel. Cette transparence renforcera la crédibilité de votre offre.

Autres conditions suspensives 

D’autres clauses peuvent être ajoutées pour garantir que l’acheteur ne s’engage pas à l’aveugle. Par exemple, une clause de vente de l’appartement des acheteurs afin qu’ils puissent avoir les fonds nécessaires à l’acquisition.

Les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire sont fréquentes lors des ventes de terrains.

De même, si le bien a besoin de travaux nécessitant un accord de la copropriété, vous pouvez inclure une clause conditionnant l’offre à l’obtention d’une acceptation de la copropriété. 

CONSEIL : si votre offre d’achat comporte des conditions suspensives autres que celle du financement, nous vous conseillons vivement de prendre contact avec votre notaire et de rédiger votre offre d’achat sous sa supervision. Cela vous permettra de rédiger une offre d’achat qui correspond parfaitement à votre situation et à vos souhaits.

Les conséquences d’une offre d’achat acceptée ou refusée

Que faire si l’offre est acceptée ?

Si le vendeur accepte votre offre d’achat, cela signifie qu’il est d’accord sur le prix et les conditions proposés. En règle générale, les deux parties passeront rapidement à la signature d’un avant-contrat ; soit un compromis soit une promesse de vente. Ce document formalise l’accord et détaille les conditions spécifiques de la transaction.

La signature de cet avant-contrat est une étape cruciale : elle donne une valeur juridique à l’engagement des deux parties et initie le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur particulier qui achète un bien d’habitation. 

Et si l’offre est refusée ?

Si le vendeur refuse votre offre, plusieurs options s’offrent à vous. D’abord, il peut être intéressant de comprendre les raisons du refus. Parfois, le prix proposé est jugé trop bas, ou le vendeur a simplement reçu une offre plus intéressante. Si vous êtes réellement intéressé par le bien, vous pouvez ajuster votre proposition.

{{cta-vert="/../style-guide"}}

Peut-on se rétracter après une offre d’achat ?

En principe, une fois que le vendeur a accepté l’offre d’achat, l’acheteur est engagé à poursuivre le processus jusqu’à la signature du compromis de vente. Toutefois, l’acheteur particulier dans le cas d’un achat d’un bien à usage d’habitation dispose du droit de rétractation de 10 jours après la signature de l’avant-contrat, ce qui lui permet d’annuler la transaction sans frais ni pénalité.

Ce droit de rétractation n’est toutefois pas valable pour les biens à usage commercial ou pour les acheteurs professionnels, qui sont tenus par leur engagement dès l’envoi d'une offre d’achat.

Pour conclure sur les clés pour rédiger une offre d'achat immobilier convaincante et sécurisée

L’offre d’achat est bien plus qu’un simple document : elle marque le début d’un engagement concret envers le bien immobilier que vous souhaitez acquérir. En rédigeant une offre rigoureuse, en soignant les détails financiers et en adaptant votre proposition aux spécificités du marché, vous montrez votre sérieux au vendeur et maximisez vos chances de succès. Si besoin, un chasseur immobilier ou un notaire peut vous accompagner pour optimiser et sécuriser cette étape importante.